Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi için bildirim ve dava yoluyla demek suretiyle ikili ayrıma gidilmiş olup işbu yazımızda kira sözleşmesinin sona erme nedenleri incelenecektir.
I- Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesi; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” hükmünü haizdir.
Kanun maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden önce en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kiracı tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Ancak bu hak kiraya veren için söz konusu olmayıp kiraya verenin sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirmesi kanunen mümkün değildir. Kiraya veren bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkını, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması halinde kullanabilecektir.
01.01.2020 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesinin bulunduğu varsayımında, kira süresinin dolduğu 01.01.2021 tarihinden sonraki on yıllık uzama süresi 01.01.2031 tarihinde dolacaktır. Kiraya veren on yıllık uzama süresinden sonraki birinci uzama yılı olan 01.01.2032 tarihinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Görüldüğü üzere kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi, kanunda belirtilen başkaca bir nedenin bulunmaması halinde, yaklaşık “12 yıl gibi” oldukça uzun bir zaman almaktadır.
Türk Borçlar Kanununun 348. Maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Fesih noter kanalıyla yapılabileceği gibi iadeli taahhütlü posta, e-mail, fax yoluyla da gönderilebilecektir.
II- Dava Yoluyla Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi dava yoluyla mümkün olup bu hususta kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle demek suretiyle kanunda ikili ayrıma gidilmiştir.
1-Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
a.Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar
Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesi; “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmünü haizdir.
Kanun maddesine göre kiraya verenin kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre ihtiyacın gerçek, zaruri ve samimi olması gerekmekte olup kiraya veren tarafından ispatı gerekmektedir. İhtiyaç gerek davanın açıldığı tarihte gerek yargılama süresince devamlılık arz etmelidir. Geçici ihtiyaçlar tahliye için bir gerekçe olarak öne sürülemez.
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekmesi durumunda kiraya veren; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Tahliye için bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmektedir. İmkânsız olmaması halinde tahliyeye karar verilemeyecektir.
b. Yeni Malikin Gereksinimi
Türk Borçlar Kanununun 351. Maddesi; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü haizdir.
Kiralananın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyip yeni malik sözleşmenin doğrudan tarafı haline gelecek ve sözleşme her iki taraf için de hüküm ifade edecektir. Yeni malikin kira sözleşmesini kiralananı edinmeye dayalı sona erdirebilmesi için kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Yeni malikin kiralananı;kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Fesih noter kanalıyla yapılabileceği gibi iadeli taahhütlü posta, e-mail, fax yoluyla da gönderilebilecektir. Belirtilen sürelerin sonunda kiracının kiralananı tahliye etmemesi halinde ise tahliye için dava açılacaktır. İhtiyacın gerçek, zaruri ve samimi olması gerekmekte olup yeni malik tarafından ispatı gerekmektedir.
2-Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle
Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesi; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” hükmünü haizdir. Buna göre kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için kiracıdan tahliye taahhüdü alınması, geç ödemeden veya hiç ödememeden kaynaklı iki haklı ihtar çekilmesi veya kiracının oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gereklidir.
a. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Sona Erme
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmesi halinde “tahliye taahhüdü” gündeme gelmektedir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği belirli şartlara bağlıdır:
– Kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır.
– Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Adi yazılı olması yeterlidir.
– Taahhütnamedeki tarih belirli olmalıdır.
– Bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmak suretiyle sözleşmenin sona erdirilmesi istenmelidir.
Uygulamada tahliye taahhütnamesi tarih kısmı boş bırakılarak kiracıya imzalatılmaktadır. Bu durum kanunen geçerli olmamakla birlikte kiracı tarafından bu durumun yargılama esnasında ispatı gerekmektedir. Esasen işbu durumun ispatı güçtür. Bertaraf etmek adına ilgili evrak imzalandıktan sonra bir örneği kiracı tarafından alınabilir.
b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Sona Erme
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilebilir. Yine bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinde kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememe durumunda iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse aynı imkân tanınmıştır. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki kiracının tahliyesi için iki haklı ihtarda bulunulmuş olması yeterlidir. İhtar sonrasında yapılacak ödemeler ve borcun kapatılması kiracının tahliyesine mani değildir.